Quando si parla di Direttiva Case Green, la paura più comune è semplice: la mia casa perderà valore? E chi compra oggi un immobile in classe energetica bassa sta sbagliando? Per rispondere conviene separare tre cose: ciò che la direttiva europea stabilisce, ciò che i dati sui prezzi mostrano già oggi e ciò che nessuno, al momento, può prevedere.
- Cosa prevede davvero la direttiva
La direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica degli edifici è in vigore dal 28 maggio 2024. Per le abitazioni esistenti fissa un obiettivo sulla media nazionale: ridurre il consumo medio di energia primaria di almeno il 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035, rispetto al 2020. Almeno il 55% di questa riduzione deve arrivare dal 43% degli edifici residenziali con le prestazioni peggiori.
È un obiettivo per lo Stato, non un obbligo per il singolo proprietario. La direttiva non impone a ogni casa una classe energetica prestabilita e non vieta di vendere o affittare un immobile in classe F o G. Per i nuovi edifici, invece, lo standard sale: dovranno essere a emissioni zero dal 1° gennaio 2030.
Per sapere cosa cambierà in concreto bisogna guardare le norme italiane, e a ottobre 2026 non sono complete. Il termine per recepire la direttiva era il 29 maggio 2026 e nessuno dei 27 Stati l’aveva fatto: il 15 luglio la Commissione europea ha aperto la procedura contro tutti, Italia compresa. All’Italia viene contestato anche di non aver consegnato la bozza del Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici (fonte: guida di Edilizia.com aggiornata ad agosto 2026).
- Perché le classi basse potrebbero perdere appeal (ipotesi)
Questo è il ragionamento va letto come un’ipotesi. Se le politiche italiane si concentreranno sugli edifici peggiori, come la direttiva chiede, chi possiede o compra una casa di quel gruppo potrebbe trovarsi di fronte a interventi di riqualificazione e quindi a costi. Un acquirente attento tende già oggi a metterli in conto quando tratta il prezzo.
L’effetto reale dipende però da aspetti che ancora non conosciamo: quali misure adotterà l’Italia, quali incentivi saranno disponibili, in che zona si trova l’immobile. Per questo non scriviamo che le classi basse “crolleranno”: nessun dato lo permette.
- Cosa dicono i dati sui prezzi
Una differenza di prezzo per le case efficienti esiste già, prima ancora che la direttiva produca effetti. Le due fonti più utili misurano cose diverse, ed è importante non confonderle.
| Fonte | Cosa misura | Risultato | Limiti |
|---|---|---|---|
| Banca d’Italia, Loberto, Mistretta, Spuri (2023) | Prezzi richiesti negli annunci di vendita su Immobiliare.it, gennaio 2018 – dicembre 2022, circa 2,5 milioni di annunci, a parità di altre caratteristiche | Una casa in classe A (A1-A4) è offerta in media a circa il 25% in più di una in classe G. Tra province il premio per la classe A va dal 7% al 45% (dal 5° al 95° percentile) | Sono prezzi richiesti, non prezzi di compravendita. I risultati valgono per le case in vendita, non per tutto il patrimonio. Le cause delle differenze tra province non sono accertate |
| Immobiliare.it Insights, settembre 2025 | Confronto tra i prezzi medi al metro quadro degli annunci | Classe A o superiore circa 3.000 euro/mq, classi E, F e G poco meno di 2.000 euro/mq, differenza media del 52% | Confronto “grezzo”: non tiene conto di età, stato di manutenzione e posizione. Il campione non è descritto |
Il secondo numero è molto più alto del primo perché una casa in classe A è spesso anche più recente, meglio tenuta e in una posizione diversa. Lo studio della Banca d’Italia prova a isolare l’effetto della sola classe energetica ed è quindi il dato più prudente da citare.
Due indicazioni utili. La prima riguarda il clima: secondo lo studio, il premio per la classe A è di circa il 12% nelle zone più calde e sale a circa il 33% nella zona climatica E, in cui ricade gran parte della pianura padana, e al 37% nella F. Gli autori ipotizzano che dipenda dai costi di ristrutturazione più alti e dai maggiori risparmi dove fa più freddo. La seconda riguarda le città: secondo Immobiliare.it Insights il divario grezzo va da circa il 6% di Milano a quasi il 70% di Torino, con Bologna intorno al 20%.
Cosa non dicono questi dati: non dicono cosa accadrà ai prezzi nei prossimi anni. Fotografano un periodo in cui la direttiva era ancora in discussione o appena approvata.
- La nostra opinione
Secondo noi chi compra una casa nuova ad alta efficienza evita un problema: non deve stimare e finanziare una riqualificazione energetica dopo l’acquisto. Compra un edificio già costruito con standard elevati. Le case realizzate con il metodo Ecotech, ad esempio, prevedono pompa di calore, fotovoltaico e ventilazione meccanica controllata. Le ville escludono l’uso del gas metano; negli appartamenti il sistema è ibrido, con una caldaia che interviene a integrazione.
Non diciamo che queste case siano “a norma per sempre”: le regole italiane devono ancora essere definite e nessuno può garantirlo. Diciamo che partono da un livello alto e che, a parità di altre condizioni, sono meno esposte ai costi di adeguamento che potrebbero riguardare gli edifici meno efficienti.
- Se stai valutando un immobile usato
La direttiva europea non riporta nessun obbligo di ristrutturare e un immobile in classe bassa può essere un buon acquisto in una zona che ti piace. È necessaria qualche accortezza:
- Chiedi l’attestato di prestazione energetica (APE) aggiornato e i consumi reali delle ultime stagioni.
- Fai stimare da un tecnico quanto costerebbe portare la casa a un livello più efficiente e includi quella cifra nel confronto con il prezzo.
- Controlla quali incentivi sono in vigore nell’anno in cui spendi: dipendono dalle norme italiane, non dalla direttiva.
Informazioni aggiornate a ottobre 2026. Le norme italiane di recepimento non sono ancora complete: l’articolo sarà aggiornato quando cambieranno.
